農地について、こんなお悩みをお持ちでありませんか?

農地にソーラーパネルを設置したい


農地にソーラーパネルを設置したい場合も、申請や許可が必要になります。また、一部、登記上、地目が農地でない土地でも、農地扱いになっている可能性がありますので、注意が必要です。

農地に家を建てたい


農地に家等の建築物を建築したい場合も、許可が必要になります。特に、農地のある場所や家族構成によっても可否が変わってきます。もちろん、状況によっては許可が下りないケースもあります。

農地を売買したい


農地の売買の場合は、誰でも気軽に購入できるわけではありません。農地の買い手の資格が問われます。特に新規就労者等の場合は、事業計画書等の提出等を求められ、一定の条件が審査されます。


農地を駐車場や違う用途に使いたい


駐車場や、資材置場に使う場合でも、許可が必要になります。こちらも、農地の区分によっては、許可がまったく下りない場合もございます。

農地から園芸用土を採取したい


鹿沼市の場合、土地柄鹿沼土が取得されることから、農地から園芸用用土の採取をすることがあります。この場合も、農地転用の許可が必要になります。

農業に参入したい


新規に農業に参入したいご相談も数多く受けます。栃木県では、未経験でも農業に参入する方の支援も行っておりますので、本気で農業に取り組みたい方は、チャンスかと思われます。


しかし、農地には農地法の規制があり、農地以外に使う場合や、売買する場合、様々な許可や届出が必要になります。また、農地の転用が認められらないケースもあります。農地は所有者でさえ、自由にできないのです。

では、この農地は転用できるの?転用できないの?

その悩み、こだち行政書士事務所が解決します!

お問い合わせはこちらから!WEBなら24時間365日受付!

TEL 0289-74-5623

受付時間:8:30~19:00


当事務所の作業の流れ

初回無料相談

まずは、初回無料相談をご利用いただき、農地転用後のご希望をお伝え下さいませ。

現状確認

現状を確認し、基礎資料等の収集及び周辺状況を確認します。

役所等と協議

農業委員会や水利組合等の関係部署を訪問し、農地転用の見通しや、関係法令等を確認・協議します。

書類及び図面作成

農地転用に伴う書類や図面、地権者様等からの押印受領等の作業に着手します。

申請

各市町村によって締切日があります。許可までは概ね1~2ヶ月程度となります。

立ち会い

農業委員等の現地調査等がありますので、現地調査の日に立ち会いを行います。

総会開催

農業委員の総会が開かれて、農地転用の審議が行われます。状況によっては対応が必要な場合もあります。

 

許可

許可の決定がおりて、初めて農地を農地以外の土地に利用することが出来ます。



Q&A

Q:畑に家を建てたいのでが、農地転用が必要と言われた。農地転用とは何ですか?

農地を宅地や工場用地、道路、山林など、農地以外の用地にしようとする場合、許可を受ける必要があり、この許可を農地転用許可と言います。そのことを、農地転用や農転と略した言葉です。簡単に言えば、農地を農地でないものにすることをいいます。

Q:自分の土地なのに、農地は許可をうけなくてはならないの?

A:聞いたことがあるかもしれませんが、農地は勝手に転用や処分ができません。もう農業はやらないから家を建てたいと考えても、勝手に建てることはできません。

農地を勝手に転用すると、手続きを行わず無断で転用した場合には、原状回復等、違反行為を是正するための措置命令が出される可能性があります。さらに罰則が適用される場合もあります。農地法第3条第1項、第4条第1項、第5条第1項または第18条第1項の規定に違反した者は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される可能性があります(農地法第64条)。

さらには、偽りその許可を得た者、第51条第1項の規定による都道府県知事などの命令に違反した者にも、同じ罰則が定められています。

Q:登記の地目は農地でないのに、農業委員会に農地と言われた。どうなるの?

A:農地は、農地法上、「耕作の目的に供される土地」とされており、耕作=土地に労働や資本を投じて肥培管理を行って作物を栽培している土地は農地ということになります。

また、農地法は「現況主義」を採用しており、登記地目に関わらず、実際に農地として利用していれば農地法上の農地となります。

なお、一時的に耕作されていない土地であっても、耕作しようと思えばいつでも耕作できる土地は農地法上の農地に該当します。
これらの事があるので、地目が山林や雑種地でも、農地の扱いになる事があります。その場合、農地転用をしないと農地以外には使えません。

Q:農地法を知らないで、売買契約をした場合はどうなるの?

A:一般の土地とは異なり、農地の売買や貸借等については基本的に農地法の許可が必要であり、この許可を受けないで行った売買や貸借等が効力が生じません。

そのため、農地について当事者間で売買(賃貸借)契約を締結し、対価を支払ったとしても、農地法の許可を受けていないと所有権(賃借権等)は取得できず、登記もできません。

Q:農業を始めたいのですが、一定面積以上にならないと許可されないのはどうしてですか?

A:農地の売買等に対する許可の基準の一つに「農地の権利取得後の経営面積が原則として都道府県50アール(5000㎡)以上になること」という規定があります。(農地法第3条第2項第5号)。これは一般には下限面積制限といわれているものです。

この基準が設けられている理由は、新規に農地を取得した後においても、50アール(5000㎡)に満たないような場合は、農業で経済的に自立することはできないと考えられているからです。
実際、新規就労で土地を取得する場合でも、営農計画書等を作成する必要があり、経済的に自立できる程度の収支でなければなりません。

Q:家庭菜園用の畑を欲しいので、100㎡程度農地を買いたい

A:残念ながら、農家でない方が、家庭菜園を理由に農地を100㎡購入することは不可能です。上記のQ&Aでも記載しましたが、最低でも5000㎡以上の農地を所有する必要があります。また、賃貸借契約でも、農地法3条の申請が必要になりますが、それも100㎡では難しいと思われます。逆に申し上げれば、家庭菜園は農業とはみなされないので、通常の宅地や雑種地で営むことができます。

Q:不動産の競売等で入札する場合、農地を購入することはできますか?

A:残念ながら、不動産競売等でも、農地を入札する場合は、「買受適格証明書」というものが必要になります。落札してから、入札者が買うことができないと大変なことになるので、それを防ぐ意味でこういう制度があります。買受適格証明書も、申請後すぐに発行される訳ではないので、入札時期以前に申請等を出す必要があります。入札する方が買受適格証明書を受領できれば買えますし、受領できなければ買えませんというのが、答えになるでしょう。

Q:市街化調整区域の農地だから、売買や転用は諦めた方がいいですか?

A:市街化調整区域の農地だから諦めるというのは、すこし早合点すぎると思います。市街化調整区域の農地は、規制が厳しい農地もありますが、規制が緩い農地もあります。規制が緩い農地(例えば、第2種農地、第3種農地)であれば、可能性はあります。そこは実際に調査をしないと、売買が出来る、出来ないの判断はできません。

また、規制が緩い農地であれば、なんでも許可される訳ではありません。農地転用の必要性と基準を満たしていれば許可されます。当たり前ですが、必要性や理由が妥当でなければ、許可は下りません。

例えば、お店を営業している方が、駐車場が狭いので、隣の農地を買うというケースや、その地域で農業を営んでいる方が自宅を建築する場合であれば、許可が下りる可能性があります。逆に、同じ自宅を建てる理由でも、農業を営んでいない方が、ただ単に景色が良いからという理由で、そこの農地に自宅を建てたいという理由では、必要性が認められないため難しいと思われます。

いつ、誰が、何をしたいが具体的に決まって、かつ必要性がある場合、転用の可能性が出てきます。

Q:農地転用が出来ない土地はありますか?

A:基本的に農地転用が認められない農地が存在します。それが、農用地区域内用地、甲種農地や第1種農地と呼ばれる農地です。しかし、絶対に認められないというものでもありません。条件次第で転用出来るというものです。ただし、その条件を満たすことが難しいのも事実ですので、出来ない場合も多いです。ご計画がある場合には、簡単に諦めずに、一度お気軽にご相談いただければと思います。

Q:農地転用は自分できますか?

A:実際、農業をされていて農地に詳しい方は、簡単な手続きはご自身で手続きをされている方も少なく有りません。農地に関する、基本的な知識等をお持ちであれば、ご自身でできる手続きもあります。しかし、残念ながら農地転用は、その手続によって難易度が違います。また、その難易度は、土地やお客様の条件、目的等によって変わります。

ご自身で取り組みたいと思われている方は、一度、市町村役場の農業委員会を訪れて聞いてみると、農地に関する説明や提出書類等を教えてもらえます。そこで自分でできそうなのか、無理なのかがご判断いただけると思います。一度、訪問をして、内容が理解できない様であれば、専門家に任せた方が無難だと思います。

Q:農地転用の期間はどれくらいですか?

A:農地転用の期間は申請の種類によって変わります。長いものでも1~2ヶ月程度ですし、短いものですと、提出すれば完了というものもあります。ただし、あくまで農地転用だけのお話ですので、ご注意ください。前述の申請期間はあくまで申請後許可が降りるまでの時間です。書類作成の時間は含まれておりません。

また、土地によっては、農地転用に付随して申請や許可を得る必要がある手続きがあります。その場合、その手続の許可等を得て初めて農地転用に進めますが、その手続は上記の期間に入っておりません。

一例を申し上げますと、農業振興地域の指定等を受けている農地の場合、除外等で概ね約8~10ヶ月程度かかる手続もあります。

Q:固定資産税が宅地課税や雑種地課税になっている土地があります。この土地の農地転用は済んでいて、建物を建てられると考えて良いですか?

A:現況が宅地や雑種地(駐車場等)になっていて、固定資産税の課税が雑種地や宅地課税である場合でも、登記簿上の地目が農地のままだったりするケースがよくあります。考えられる可能性は、二つあります。①既に農地転用を受けており、地目変更を怠っているだけの場合か、②農地転用を怠っていて、そのまま勝手に駐車場等に変更してしまった場合か、のどちらかになると思います。

①の場合は、地目変更をすれば問題ありませんが、②の場合は、農地転用を受ける必要が出てきますが、必ず許可が下りるとは限りません。そこは調査の必要があります。
税法上で、宅地扱いになっていても、農地法上も農地ではないことを証明している訳ではありませんし、都市計画法上も建物が建てられる土地になっている訳ではないのです。一概に建物を建てられる土地とは言えないこととなります。税法と、農地法、都市計画法はそれぞれ別になっていますので、そこは注意する必要があります。


料金のご案内

基本報酬額はお客様の状況、申請場所、面積、権利関係、転用目的などにより異なりますので、下記報酬額はあくまで目安としてお考え下さいませ。事前調査後、正式なお見積りをご提示いたします。

手続き種類 基本報酬額(税別)
農地法第4条・第5条許可申請

 70,000円~

農地法第4条・第5条届出

25,000円~

農地法第3条許可申請

35,000円~

農地法第3条の3届出(相続で農地等を取得した場合)

15,000円~

農用地除外申請(農業振興地域除外)

100,000円~

非農地証明願 40,000円~
森林法届出 15,000円~
土砂等の埋立て等による土壌の汚染及び災害の発生の防止に関する条例(特定事業申請) 150,000円~
自然環境等と再生可能エネルギー発電設備の設置事業との調和に関する届出(ソーラーパネル申請) 50,000円~

各種契約書作成

15,000円~
その他許可申請・届出等 お見積りいたします

※上記の他に次の費用がかかります。

1.各種図面作成費

 土地利用計画図、給排水図、縦横断図等の各種図面を作成する場合、目安として1枚あたり15,000円(税別)程度になります。
 なお、図面の作成難易度によって、料金が変動する可能性もございます。

2.同意書、承諾書等の取得代行費

 農地転用等の場合、隣接地や地権者の同意が必要になりますが、その同意を当事務所がお客様に代わって取得する場合の費用が発生します。

 目安として1人あたり5,000円(税別)(ただし、当事務所から20キロ圏内に限る)+交通費となります。

3.登記事項証明書、公図取得費、各種手数用

 登記事項証明書、公図、地積測量図、登記情報の閲覧等の費用や、住民票等の取得費用が別途発生します。

4.地区除外申請に伴う決済金等

 農地転用に係る申請地が土地改良区の受益地である場合に必要となります。

5.他士業報酬等

 農地の売買には、所有権移転手続きに司法書士報酬及び登録免許税等が必要になります。また、農地転用の場合には、土地の地目変更手続きが必要になり、土地家屋調査士の報酬が必要になります。さらに、測量や分筆、境界協定が必要の場合にも、別途土地家屋調査士費用等が発生します。

6.消費税

 その他、消費税が課税されますのでご了承くださいませ。


事務所概要


お問い合わせ先

こだち行政書士事務所
〒322ー0028

栃木県鹿沼市栄町1-2-1グリーンベイビル202

E-MAIL:info@k-gyousei.net

TEL:0289-74-5623

FAX:0289-74-5624

お急ぎの方やメールがご面倒であれば、お電話くださいませ


メールでのお問い合わせはこちらから

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最後までお読みいただき、まことにありがとうございます。

 

農地転用のご相談を受けていると、「売り手の都合」が中心で話が進むケースはよくあります。

 

例えば、昔は農業をしていたけど、歳も取って子供もサラリーマンとなり、農業を継ぐ人もいないので、農地を手放したいという気持ちから相談を受ける事もあります。

 

また、不動産業者が「売買するのに農地じゃ売れないから、農地を外してくれれば、あとはなんとでもなるから・・・」という、土地を売りたい一心で接してくる不動産業者も居たりします。

 

しかし、農地転用は、売り手の「売りたい気持ち」だけで何とかなる・・・というものではありません。売りたい農地の条件と、買い手の計画、様々な法律、行政の意見がマッチして、初めて許可がおりるものだとご理解していただきたいのです。

 

 だからと言って、農地転用には、許可か不許可しかないと思われる方も少なくありませんが、そんな事もありません。本当に必要な理由があれば、一見無理そうな場合でも、最初から諦めずにきちんと計画を建ててから役所と協議するべき、ということをお伝えしたいのです。

法律の原文を読めばわかると思いますが、ある程度、救済措置といいますか、役所の見解で運用が変わる条文があったりします。具体的な表現は差し控えますが、分かりやすく言えば、農地転用が難しい土地であっても、理由によっては、農地転用を認めてくれるケースもあるということです。

 

本当に必要な理由があれば、一見無理そうな場合でも、最初から諦めずにきちんと計画を建ててから役所と協議するべき、ということをお伝えしたいのです。

 

先程の不動産業者の様に、売りたい気持ちが先走って「農地転用さえしてくれれば何でもいい・・・」みたいなスタンスで、役所と交渉すれば、いい結果は出にくいです。

 

農地法を理解した上て、計画立案や協議を丁寧に進めれば、場合によっては、良い結果が出る可能性があるということをお伝えしたいのです。

 

そのためにも、当事務所の無料相談をご利用いただき、ご相談していただければ、少なからずお客様の約に立つアドバイスが出来ると

思います。どうぞ、お気軽にご相談くださいませ。

こだち行政書士事務所

行政書士 小太刀庸恭